Всё про недвижимость.

Каталог статей

К началу года число ипотечных заемщиков приблизилось к полумиллионной отметке. Пока, несмотря на кризис, владельцев кредитной недвижимости, столкнувшихся с невозможностью обслуживать жилищные займы, не так много — 2,5% общего числа. Однако, по мнению экспертов, в ближайшие месяцы эта цифра увеличится по меньшей мере в два раза. Сегодня у заемщика есть несколько вариантов выхода из ситуации, когда платежи грозят своей тяжестью раздавить семейный бюджет. Можно воспользоваться программой реструктуризации банка, можно обратиться в Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в крайнем случае продать квартиру и погасить кредит.

Практически все эксперты при вопросе журналиста "Что делать заемщику, если платежи стали неподъемными?" в голос твердят о том, что нужно немедленно поставить в известность свой банк. Типичная вежливая формулировка: мол, добросовестный заемщик и кредитор всегда найдут взаимовыгодный выход из ситуации.

Формально программы реструктуризации сегодня предлагают или собираются предложить почти все крупные банки. Как правило, заемщик может воспользоваться одной из нескольких схем, которые позволят ему уменьшить ипотечное бремя и сохранить жилье. Чаще всего встречаются следующие варианты: удлинение срока кредита (за счет чего уменьшаются ежемесячные платежи заемщика) и отсрочка на несколько месяцев по выплате основной суммы долга.

Если кредит валютный, то в некоторых случаях можно перевести его в рублевый по новым ставкам. Программы конвертации предлагают, например, ВТБ 24, Альфа-банк, Банк Москвы, Национальная ипотечная компания, Хоум кредит энд финанс банк (ХКФ-банк) и другие. Правда, в большинстве случаев такая мера не более чем профилактика от дальнейших колебаний курсов валют, а реальной экономии она не дает. Рублевые кредиты выдаются по нынешним ставкам, которые значительно выше тех, по которым заемщик брал у банка деньги на покупку жилья. В результате платеж становится еще больше, чем был до этого.

Кроме того, заемщику придется изрядно потратиться на саму процедуру конвертации. Почти во всех банках переход с одной валюты на другую осуществляется через заключение нового договора с заемщиком. То есть человек несет те же расходы, что и при получении кредита: комиссия банка за открытие и ведение ссудного счета, оценка недвижимости у оценочных компаний, регистрация сделки в регистрационной палате и т. д. — в итоге расходы составят несколько десятков тысяч рублей. Единственный банк, где этих трат удастся избежать, — ХКФ-банк. Здесь с заемщиком, меняющим валюту, всего лишь заключается дополнительное соглашение к уже действующему договору, и клиент не несет никаких дополнительных расходов.

"Вам отказано!"

Как утверждают сами банкиры, главное требование к клиенту, претендующему на реструктуризацию, — это его благонадежность. То есть за время сотрудничества с банком он должен показать себя добросовестным заемщиком, не допускающим ни просрочек, ни других нарушений. Кроме того, банки оценивают его перспективность: сможет ли обладатель кредита за полгода-год (обычный срок, на который банк может предложить заемщику "финансовые каникулы") восстановить свою платежеспособность. Если заемщик отвечает данным критериям, то, казалось бы, все возможности избежать дефолта у него имеются. Однако на практике все гораздо сложнее.

Во-первых, отнюдь не все из 400 банков, работавших на рынке ипотеки до осени прошлого года, готовы идти навстречу своим клиентам. Когда мой платеж по ипотечному кредиту из-за роста курса доллара стал чересчур обременителен, я последовала заповедям добросовестного заемщика и позвонила в свой банк, который два года назад осчастливил меня ипотекой. Объяснив свою ситуацию и упомянув про осеннее сокращение зарплаты, спросила, какие варианты выхода мне могут посоветовать. "Никаких вариантов мы вам предложить пока не можем, — с оттенком извинения сказала мне девушка-консультант. — У нас сейчас, конечно, рассматривается вариант программы реструктуризации с отсрочкой платежей, но он пока не принят". Перевести долларовый кредит в рублевый тоже оказалось невозможным из-за отсутствия соответствующей программы в банке. Единственное, что мне оставалось, — написать заявление с просьбой о реструктуризации и надеяться на лучшее. "Чем больше заявлений накопится, тем больше шансов повлиять на наше правление", — довольно откровенно пояснила консультант.

И такая ситуация не исключение. Мой коллега Дмитрий Веретенников в 2007 году взял долларовый кредит в Абсолют банке и купил квартиру в строящемся доме в Котельниках. С началом кризиса на его основной работе урезали зарплату, а дополнительная вообще оказалась под вопросом. Доллар между тем вырос, и платежи стали съедать большую часть семейного бюджета. Тогда Дмитрий решил обратиться в банк с просьбой о реструктуризации кредита. "Я позвонил и спросил, какие требования предъявляются к тем, кто претендует на нее. Мне ответили: "Главное быть добросовестным заемщиком". А у меня за два года не было ни одного дня просрочки. Плюс я постоянно делал досрочные погашения", — рассказывает коллега. Поначалу его намерение в банке восприняли вполне благожелательно и сказали, что рост курса доллара вполне можно считать основанием для реструктуризации. Вариантов банк предложил два: увеличить срок кредита и тем самым снизить размер ежемесячного платежа либо уменьшить платеж исходя из уже проведенных досрочных погашений. Это Дмитрия вполне бы устроило, так как из $104 тыс. кредита погашать ему осталось всего $42 тыс.

Собрав весь необходимый пакет документов плюс подтверждение о снижении доходов, Дмитрий отнес их в банк. В течение следующих двух недель ему время от времени звонили и задавали уточняющие вопросы. "Меня, например, попросили подтвердить, что мои кредиты в Райффайзенбанке и Ситибанке четырехлетней давности уже погашены. Примечательно, что при выдаче ипотеки банк этим не интересовался!" — удивляется Дмитрий. Наконец, через две недели дама из банка озвучила по телефону последний вопрос: "А что вы будете делать, если мы вам откажем?" На него Дмитрий не нашел, что ответить. Она же продолжила: "А как вы относитесь к варианту продажи квартиры?" На это Дмитрий сказал, что ничего не имеет против, если банк умудрится в нынешнее время найти ему покупателя.

На следующий день он получил отказ в реструктуризации. Естественно, без объяснения каких-либо причин. "Ничего не понимаю. Им же самим было бы выгодно, если бы я продолжал платить как можно дольше. А теперь, как только доллар упадет, я из принципа сразу же перекредитуюсь в другом банке, — возмущается Дмитрий. — Обидно, что даже в качестве одолжения Абсолют банк отказал в том, что у многих других ипотечных игроков считается нормой: при досрочных погашениях он не оставляет клиенту выбора, сокращать срок или ежемесячный платеж: заемщику "автоматом" урезают срок. Если была бы альтернатива, естественно, я бы выбирал уменьшение платежа, и тогда мне бы даже не пришлось идти на поклон к банку и просить о реструктуризации".

Банки любят говорить об "исключительно индивидуальном" подходе к заемщикам, но какие критерии лежат в основе этого подхода, остается тайной. Одно можно сказать точно: фильтрация претендентов здесь будет куда жестче, чем та, что проходил клиент при получении кредита.

Последний шанс

Если банк отказывает в реструктуризации, а платежи становятся непосильными, у заемщика есть еще одна возможность — прибегнуть к помощи государства. Специально для поддержки проблемных заемщиков при федеральном Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) было создано специальное подразделение — Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), основная цель которого — проводить в жизнь госпрограмму реструктуризации кредитов, грозящих стать дефолтными.

Эта программа в своем первоначальном виде была запущена с 1 января 2009 года. Однако довольно быстро обнаружилось, что власти поставили чересчур жесткие критерии отбора заемщиков, которым готовы оказывать помощь. Так, например, по этим требованиям не проходили клиенты с валютными кредитами, которых в Москве и Санкт-Петербурге почти 80%. За полтора месяца "обкатки" по программе АИЖК были реструктурированы всего три кредита на всю Россию.

В феврале стандарты программы были наконец пересмотрены, и требования изрядно смягчены. Так, в два раза была увеличена сумма, которая должна оставаться на руках заемщика после выплаты кредита и других необходимых платежей: сначала она составляла всего один прожиточный минимум. По новым стандартам увеличилась и максимально допустимая площадь жилья на каждого члена семьи.

Но, пожалуй, главным изменением стало то, что программа оказалась доступна для валютных заемщиков и для тех, кто брал кредиты с плавающей ставкой. Причем, как говорят в АИЖК, для этого совершенно необязательно переходить на рубли, менять программу и т. п. Как и все остальные, "валютные" и "плавающие" могут получить в АРИЖК один из трех видов помощи: стабилизационный заем, стабилизационный кредит, смешанный кредит.

Стабилизационный заем — это ссуда заемщику в размере 12 ежемесячных платежей по его ипотечному кредиту. То есть если заемщик должен вносить по кредиту ежемесячно 30 тыс. руб., полный размер стабилизационного займа составит 360 тыс. руб. Выдается заем полностью за счет средств АИЖК, ежемесячными траншами, которые автоматически переводятся на счет банка-кредитора. В течение этого года заемщик платит только проценты по стабилизационному займу. Предполагается, что они будут начисляться по той же ставке, по которой был выдан основной кредит.

Стабилизационный кредит по схеме ничем не отличается от займа. Только выдает его не АИЖК, а банк-кредитор. По окончании льготного периода, если заемщик так и не восстановил свое финансовое положение, агентство может выкупить у банка проблемный стабилизационный кредит. А может и не выкупить: условия, от которых будет зависеть конечное решение, не уточняются.

При смешанном кредите старый заем полностью погашается, а взамен ему выдается новый — на размер остатка долга. То есть, если клиент остался должен 700 тыс. руб., новый кредит будет составлять как раз 700 тыс. Эта сумма складывается из двух частей: АИЖК предоставляет 12 ежемесячных платежей заемщика, но не более 20% общей суммы смешанного договора, остальные средства выделяются банком. Льготный период при смешанном кредите также составляет один год. Но размер платежей, которые заемщик вносит в течение этого времени, определяется индивидуально. Минимальный его размер — 500 руб., а максимальный — половина первоначального ежемесячного платежа. По мнению представителей АИЖК, минимальная сумма необходима для того, чтобы "заемщик не забыл дорожку в банк" и не отвык от регулярных платежей.

Государственная помощь отнюдь не безвозмездна. После льготного периода заемщик должен возобновить платежи в прежнем режиме. Кроме того, он будет гасить и те займы, которые были выданы на льготный период. Они включаются в общую сумму долга, и ежемесячный платеж клиента после реструктуризации несколько вырастет, но не больше чем на 10–15%.

По словам представителей АРИЖК, на эти виды поддержки могут претендовать заемщики любого банка и любой программы. Главное — соответствовать заданным критериям "нуждающегося заемщика" (см. "К помощи годен [2]").

На меня критерии АИЖК легли как по мерке. Купленная в ипотеку квартира являлась моим единственным жильем, и ее метраж вполне вписывался в положенные нормы. У меня не было ни машины, ни других ценных активов, которые можно было бы продать. А нынешний официальный доход превышал ежемесячные платежи как раз на сумму в два прожиточных минимума.

Я позвонила по "горячей линии" АИЖК, посвященной реструктуризации. Записав мои данные, консультант продиктовала список телефонов нескольких банков: "Это наши партнеры, к которым вам необходимо обратиться. Решение о реструктуризации принимается в индивидуальном порядке, поэтому позвоните и обсудите с ними вашу ситуацию".

Первым банком, куда я дозвонилась, был Инвестиционно-трастовый банк. Его консультант потратил на меня почти 15 минут, рассказывая все детали процесса реструктуризации, перечисляя требования и задавая вопросы. "Какие, по-вашему, у меня есть шансы?" — поинтересовалась я. "Трудно сказать, — признался он. — Понимаете, нюансов очень много, а практики пока нет. Нам говорят принимать заявления и подавать их в АРИЖК. Но пока мы не получили ни одного одобрения и ни одного отказа, чтобы делать какие-то выводы". Он сразу предупредил, что у меня могут возникнуть проблемы из-за того, что при покупке моей квартиры в договоре была указана заниженная стоимость. "То есть получается, что часть кредита вам выдали на покупку квартиры, а часть — на неотделимые улучшения. А в стандарте о реструктуризации упоминаются только кредиты на приобретение или строительство жилья. Пока агентство само не определилось, как быть с такими кредитами", — пояснил он. Таким образом, выяснилось, что даже я неидеально вписываюсь в стандарт.

В Межрегиональном ипотечном агентстве мне также сказали, что мои шансы довольно туманны. "У нас пока еще не было клиентов из других банков, — призналась мне консультант. — Некоторым своим заемщикам мы уже оформили стабилизационные кредиты. Но практики пока слишком мало".

В любом случае, чтобы подать заявку на реструктуризацию, мне пришлось бы сделать еще один заход в свой банк. Дело в том, что АИЖК должно получить его решение, по какой из двух видов схем (стабилизационный или смешанный кредит) он согласен реструктурировать мою ссуду. Если же банк отказывается и от того и от другого, я должна получить на руки письменный отказ. И уже с этой бумагой и комплектом других необходимых документов идти к партнерам АИЖК. В этом случае возможно, что другой банк выкупит мой кредит и проведет программу реструктуризации. Словом, шансы реструктурировать заем у меня, конечно, есть, но за отсутствием практики трудно сказать, насколько они велики.

Программа, предложенная АИЖК, по своим характеристикам выглядит достаточно привлекательно: она действительно может стать своего рода "дорогой жизни" для очень многих заемщиков. Но есть несколько моментов, которые омрачают картину. Во-первых, максимальный срок реструктуризации — всего один год. Как пояснил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка, такой временной лимит был выбран, поскольку "по всем прогнозам" кризис не продлится дольше и у заемщика будут все шансы восстановить свое благополучие. Будем, конечно, надеяться, что прогнозы оправдаются. Но что делать, если через год у заемщиков, которые потеряли работу или лишились части заработков, ситуация не улучшится?

Кроме того, несмотря на то что в новой редакции требования к претендентам на госпомощь существенно расширились, под них не попадает любой не вполне стандартный заемщик. Так, например, мой коллега Дмитрий не вписывается в эти рамки, поскольку на его квартиру в новостройке до сих пор не оформлено право собственности. Довольно много таких исключений приводится и на банковских форумах. К примеру, по требованиям АИЖК кредит не должен превышать 90% стоимости квартиры. Но у тех, кто приобрел квартиру в кредит в 2008−м, она могла существенно упасть в цене: по сравнению с летом прошлого года снижение в некоторых сегментах составило 30–50%. Под требования АИЖК формально не попадают и владельцы долей в квартирах, поскольку доля также считается недвижимым имуществом.

Вполне возможно, что все эти вопросы на практике разрешатся в пользу заемщиков. Но пока остается только ждать первых результатов в новом формате. Если же ваш случай не попадает ни под один из вариантов реструктуризации, возможно, имеет смысл задуматься о продаже квартиры.