Всё про недвижимость.

Каталог статей

Резкий рост курса иностранной валюты в последние месяцы сделал обслуживание ипотечных кредитов, выданных, например, в долларах, крайне невыгодным для заемщиков.

Но перекредитование в рублях, которое предлагают некоторые банки, как правило, оказывается еще большим злом.

Новый или дополнительный

Из-за девальвации рубля размер ежемесячных выплат заемщика, взявшего кредит в иностранной валюте, резко увеличился. Например, если заемщик брал кредит в июле прошлого года на 10 лет в долларах по ставке 11% годовых на сумму 100 тысяч долларов, то его ежемесячный платеж составлял 980 долларов. На 1 августа курс доллара составлял 23,4 рублей, размер платежа в рублевом эквиваленте – 22,9 тысяч рублей.

Сейчас при курсе банка 36,6 рублей/доллар размер платежа составляет уже 35,8 тысяч рублей, то есть платеж увеличился на 56%. Наиболее актуальна проблема с кредитами в иностранной валюте для Москвы и Московской области. В Москве доля кредитов в иностранной валюте составляет около 40% (68,2 млрд. рублей в рублевом эквиваленте), в то время как в регионах не превышает 15%.

Банки, опасаясь резкого роста просроченной задолженности по ипотечным кредитам, стали предлагать заемщикам услугу по переводу задолженности из иностранной валюты в рублевую. Такую возможность предоставляют сейчас своим заемщикам почти все крупнейшие банки-участники рынка ипотечного кредитования: Сбербанк, ВТБ 24, "Уралсиб", Хоум Кредит энд Финанс Банк (ХКФ-банк), "КИТ Финанс", Банк Москвы.

Как правило, банки предлагают заемщику получить новый кредит в рублях для погашения старого, выданного ранее в долларах. "Чтобы перевести задолженность в рубли, вам нужно взять новый кредит для погашения уже выданного банком кредита в долларах,- объясняют клиентам в call-центре Банка Москвы.- Для этого нужно заново провести оценку квартиры, оценку платежеспособности, заявка будет рассматриваться на кредитном комитете, и в зависимости от его решения вам будет предоставлен новый кредит". Такие условия рефинансирования, например, в ВТБ 24 и банке "Уралсиб".

Ряд банков, например Сбербанк, ХКФ-банк, "КИТ Финанс", предлагают клиенту заключить дополнительное соглашение к уже существующему договору о переводе задолженности из иностранной валюты в рубли. В этом случае у заемщика не возникает дополнительных расходов, связанных с выдачей нового кредита. Правда, банк может взять комиссию уже за саму возможность внесения существенных изменений в кредитный договор. Например, у "КИТ Финанса" комиссия составляет 5 тысяч рублей.

Расчет потерь

Однако снятие риска дальнейшего роста ежемесячных выплат по кредиту пока не покрывает расходов заемщика в связи с переводом обязательств в отечественную валюту. Во-первых, банки рефинансируют выданные ранее кредиты по ставкам, действующим для рублевых ипотечных программ сейчас, что повышает цену кредита для заемщика. Например, Банк Москвы рефинансирует долларовый кредит в рублевый под 20,5-21% годовых, банк "Уралсиб" выдает новый кредит под 18% годовых. А до кризиса ставки по долларовым ипотечным кредитам составляли 9-12% годовых.

Во-вторых, в связи с конвертацией суммы кредита в рубли по действующему сейчас курсу вырастет и основной долг заемщика. "Если сумма кредита составляла 100 тысяч долларов, то на момент выдачи, например, в августе основная задолженность составляла 2,3 млн. рублей,- напоминает заместитель руководителя департамента ипотечного кредитования "Абсолют Банка" Наталия Хахалина.- При конвертации в рубли задолженность составит порядка 3,6 млн. рублей. Если этот кредит выдается под ставку, например, 18% годовых, ежемесячный платеж составит 55 тысяч рублей, в то время как по долларовому кредиту он был бы на уровне 35,8 тысяч рублей".

Мало того что при переводе в рубли у заемщика увеличится ежемесячный платеж и основная задолженность по кредиту, он еще понесет дополнительные расходы при оформлении нового рублевого кредита.

Таким образом, пока заемщику конвертация кредита в отечественную валюту скорее невыгодна. "Пока лучше пытаться уплачивать текущую задолженность или в крайнем случае реструктурировать кредит",- считает Наталия Хахалина.

Реструктуризацию ипотеки предлагают в большинстве банков. По словам Игоря Жигунова, заместителя председателя правления Городского ипотечного банка, банки сейчас могут увеличивать срок кредита, чтобы снизить размер ежемесячного платежа, корректировать штрафные санкции. Например, ХКФ-банк готов реструктурировать на 12 месяцев ежемесячные выплаты заемщика, доказавшего снижение собственной платежеспособности. "В первые 6 месяцев назначается минимальный платеж (1/2 первоначального платежа), последующие 6 месяцев – 2/3 первоначального платежа,- пояснили в ХКФ-банке.- Чтобы банк реструктурировал кредит, заемщик должен написать заявление, а также предоставить документы, свидетельствующие о снижении доходов на 30% и более".

По собственному желанию

Банки используют любую возможность, чтобы не допустить роста просроченной задолженности по кредитам. Однако вряд ли банки смогут оказывать влияние на решение заемщика о переводе кредита из одной валюты в другую, поскольку не имеют на это законных оснований.

Впрочем, были отдельные случаи, когда банк пытался обязать заемщика выполнить условия, не предусмотренные договором. В начале кризиса Росевробанк, например, пытался требовать досрочного возвращения задолженности, а СКБ-банк – повысить ставку по уже выданным ипотечным кредитам. "Изменение условий договора производится только по соглашению сторон, то есть, для того чтобы изменить валюту кредита, заемщик должен подписать с банком дополнительное соглашение,- отмечает руководитель практики финансового сектора юридической компании "Яковлев и партнеры" Игорь Дубов.- У банка, конечно, есть рычаги воздействия на заемщика, например, если в кредитном договоре прописана возможность банка изменить ставку по кредиту, он может повысить ее по уже выданному кредиту в иностранной валюте".

Однако, настаивает юрист, если банк навязывает заемщику условия, которые договором не предусмотрены, заемщик всегда может оспорить эти действия в суде.