Одна из последних встреч представителей Ассоциации российских банков со СМИ, посвященная теме финансового кризиса и путям его преодоления, сопровождалась незапланированной дискуссией. Она касалась того, какого качества была все эти годы российская ипотека? Не напоминала ли она тот же «пузырь», что и ипотека в Штатах?

Без первого взноса

Разговор начался со сравнения нашей и американской ипотеки. В России, по мысли одного из участников встречи, она была небольшой по числу сделок, но вполне реальной, если иметь в виду обеспеченность залогов и уровень процентной ставки. И уж, конечно, не была мыльным пузырем, который лопнул в США.

Мысль, высказанная главой одной из крупных риелторских компаний, вызвала несогласие других участников встречи, в частности самих банкиров. Если банки выдавали кредиты по ставке 10%, то есть ниже уровня инфляции и без первоначального взноса (а именно так работали многие из банков), то как можно положительно оценивать такой продукт? Понятно, что возможность не выплачивать первый взнос в каком-то смысле становилась для заемщика компенсацией того быстрого роста стоимости квадратного метра, который существовал все эти годы. В то же время освобождение от этого первого взноса означало, что в случае банкротства заемщик не может претендовать вообще ни на какую площадь – пусть даже обеспеченную минимумом внесенных банку средств.

Свое видение этой темы высказали ипотечные брокеры одной из компаний. Спецификой деятельности компания связана с множеством банков, и уже поэтому ее специалисты способны оценить проблему всесторонне.

Зарплата «в конверте»

По мнению генерального директора компании ФОСБОРН ХОУМ Василия Белова, ситуация с ипотекой в России коренным образом отличается от той, что сложилась в Америке. Ни о каком пузыре не может идти и речи, поскольку в России на ипотечные сделки приходится лишь 20–30% от всех сделок с недвижимостью, в то время как в США – более 80. Еще один важный показатель – доля ипотечных займов к ВВП страны. В России она составляет не более 2%, тогда как в Америке – примерно 60. Это и объясняет, почему ипотечные ценные бумаги стали тем динамитом, который подорвал американскую экономику в целом.

Отличается российская ипотека от американской и по степени платежеспособности заемщика. Если в Штатах в последние годы, предшествующие кризису, ипотеку выдавали всем желающим без оценки дохода (что и называлось sub-prime), то в России речь может идти о значительной части кредитов гражданам, не способным подтвердить официально свой доход. Это связано в первую очередь с серьезной долей «серых» зарплат. Хотя российская зарплата «в конверте» далеко не всегда служит признаком нестабильности доходов.

Определенные риски, согласен В. Белов, есть по кредитам, выданным в 2007–2008 годах с минимальным или нулевым первоначальным взносом, поскольку в случае падения цен на недвижимость часть таких кредитов может оказаться частично не обеспеченной залогами. Однако и по таким договорам у банков, как правило, есть возможность потребовать дополнительное обеспечение в случае снижения стоимости залога. Также стоит отметить, что кредиты, выданные до 2008 года даже с маленьким первоначальным взносом, имеют повышенный запас прочности, поскольку стоимость заложенных тогда квартир только в 2008 году выросла на 20–30%. Ипотечный кредит в любом случае является обеспеченным, так как выдается под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости.

Сегодня ипотека выдается с 20–25-процентным первоначальным взносом. Это связано с опасениями банкиров, что цена квадратного метра может сильно снизиться. Но даже если это произойдет в пределах 30%, стоимость залога все равно будет достаточной для обеспечения полной суммы долга. Прибегать же к реализации залога придется лишь в том случае, если заемщик вдруг окажется неплатежеспособным.

Проценты новой волны

Ставки по ипотечным кредитам сейчас варьируются от 12,5 до 21% в долларах и от 15 до 26% в рублях. Это достаточно большой размах, учитывая, что еще весной разрыв в предложениях разных банков составлял 0,5–1,5%. В данной ситуации услуги кредитных брокеров становятся особенно ценны: в таких фирмах знают, какие банки реально выдают кредиты, какие предлагают наиболее привлекательные условия для заемщиков и могут им помочь в получении заемных средств.

Как отмечают в Ассоциации российских банков, статистика пока не подтверждает роста случаев банкротства заемщиков. На последней встрече представителями банковского сообщества было заявлено, что сейчас при общем объеме задолженности по ипотечным кредитам в 825,04 млрд рублей доля просроченных платежей составляет всего 0,3%. Однако вопросов относительно неплатежей, банкротств, переселения злостных неплательщиков раздается все больше. И в связи с этим брокеры говорят следующее.

Заемщику, у которого возникли проблемы с платежами по кредиту, банк может предложить несколько схем. Наименее вероятный сценарий – предложение досрочно погасить кредит, продав предмет залога. Подобные прецеденты брокерам пока не известны (как правило, банки стараются обойти столь радикальный вариант решения проблемы).

Скорее всего банк предложит клиенту отсрочку платежей на срок, пока не будет найдена новая работа. Период такой отсрочки обычно составляет шесть месяцев.

Возможен также вариант с временным уменьшением размера ежемесячного платежа до того момента, пока заемщик не решит проблемы с работой. Правда, после этого размер платежей будет увеличен. Еще один вариант: увеличение срока кредитования с пересчетом (соответственно – уменьшением) ежемесячных платежей.

Так или иначе, в случае с временными проблемами заемщика банк постарается идти ему навстречу, не устраивая «репрессий».

Судиться – дорогое удовольствие

Сейчас в Госдуму РФ Комитетом по собственности внесены на рассмотрение ряд поправок, которые способны упростить порядок взаиморасчетов банка и заемщика в случае его банкротства. Поправки, если они будут приняты, позволят банку предлагать клиентам вносить пункт о досудебной реализации залога по обоюдному согласию. Видимо, это будет касаться новых заемщиков – подобные договоры скорее всего можно будет заключать сразу на этапе выдачи самого кредита. Хотя не исключено, что и с нынешними, уже существующими клиентами, банки смогут попытаться решить этот вопрос. И согласие заемщика может повлечь за собой снижение процента по ипотеке, ведь в таком случае риски банка становятся меньше.

Подобные нововведения выгодны банкам. Как объясняют специалисты, в случае суда банк теряет гораздо больше, чем если вопрос решается полюбовно в досудебном порядке. Проволочки, связанные с вынесением решения, оценкой имущества, расходами за услуги приставов выльются в немалые суммы, включая упущенную выгоду. Добавим к этому, что после решения суда ни проценты, ни пени за просрочку платежей банк уже не получает.

Наряду с этим поправки в закон об ипотеке устанавливают такой порядок: взыскание не может быть обращено в случае, если сумма долга составляет менее пяти процентов от оценки предмета залога по договору, а также если период просрочки составляет менее трех месяцев.

Как комментируют эту тему в Комитете по собственности при позитивном ходе развития событий – поправки могут вступить в силу уже в январе следующего года.

Вопрос экспертам

Невыплаты и просрочки по ипотечным кредитам растут. Банкиры предлагают ужесточить наказание для должников. Была даже идея внести поправки в статьи УК, которые дадут право судам не только выселять неплательщика из квартиры, но и сажать его в тюрьму. Одобряете ли вы подобные новации? Как они могут отразиться на ипотеке?

Иван Грачев, депутат Госдумы РФ, президент Международной академии ипотеки:
– У нас было немало финансистов, которые ссылались на опыт США: мол, там выдают кредиты с минимальным первоначальным взносом, и мы будем выдавать. Таких плохих кредитов выдано много. Вспомните, как банки зазывали заемщиков: «Ипотека без первоначального взноса!» Но первоначальный взнос – это доказательство платежеспособности клиента. И теперь банки, которые сделали глупость, неверно оценили риски, говорят: а давайте изменим правила задним числом. Во-первых, резко упростим процедуру вышвыривания людей из квартир. Во-вторых, изменим степень наказания тем, кто отказывается выплатить эти кредиты.

Безусловно, я – против. Абсолютно несвоевременно сейчас изменять баланс интересов в пользу банков. В США и других странах тенденция противоположная, там идет дополнительное субсидирование людей, которые оказались в трудном положении.

Что касается ослабления ипотеки. У ипотеки в нашей стране и без кризиса начались бы проблемы, потому что в России нет большого потока длинных низкопроцентных денег. Улучшить ситуацию можно было с помощью двух новых законов – о строительно-сберегательных кассах и о социальной ипотеке. Ни тот ни другой Дума не принимает.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов:
– Надо понимать, где проходит грань между мошенническими действиями заемщика и тем, что он просто не может выплачивать кредит. Поэтому не нужно дополнительно создавать социальную напряженность, а также рычаги для давления банков на людей, и без того плохо защищенных перед лицом кризиса. Недопустимо, чтобы банковский сектор мог переложить ответственность за свои ошибки на плечи граждан и при этом получить инструмент уголовного преследования.

Валерий Казейкин, первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ):
– Хочу заметить, что судить планируется только тех, кто заведомо ввел в заблуждение банк или мошенническим путем получил кредит. А поправки в закон, которыми СМИ пугают граждан, пока находятся на экспертизе в Минюсте РФ, и решение по их введению в Уголовный кодекс еще не принято.

Жанна Семяшева, эксперт по недвижимости:
– Тюрьма – мера не очень эффективная. Ведь даже если у неплательщика уже отобрали по суду квартиру, продали ее для погашения долга, а этого не хватило, чтобы рассчитаться с банком, долг-то остается за гражданином. И он по-прежнему обязан его выплачивать каким-то образом. Так что отправка заемщика в места заключения банкам никакой выгоды не даст. Может быть, такую меру и будут применять, но лишь в очень редких случаях и только для острастки новых заемщиков.

Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН):
– Действительно, Ассоциация региональных банков во главе с ее президентом и по совместительству депутатом ГД РФ Г. Аксаковым выступила с инициативой принятия закона «О потребительском кредитовании». Этот документ направлен на то, чтобы ужесточить ответственность неплательщиков по кредиту. Мера эта вынужденная, так как в отсутствие источников долгосрочного финансирования банки терпят значительные убытки из-за просрочек платежей по кредитам.

Однако, говоря о просрочках, следует разделить кредиты на потребительские и ипотечные. По потребительским – действительно много задолженностей и кредитов, которые люди вообще перестали обслуживать. Именно в этой нише и больше всего мошенничеств, совершаемых гражданами. Навести порядок в этой сфере давно пора, но при этом не надо забывать, что и банки не такие уж «бедные овечки». Нередки случаи, когда заемщика вынуждают подписать договор, не раскрывая всей необходимой информации, и лишь получив кредит, он понимает, что взял его на кабальных условиях.

Поэтому в таком законе должна быть четко изложена и ответственность банков за сокрытие важной информации. Но если всю ответственность предусмотреть только в Уголовном кодексе, боюсь, страна разделится на два лагеря – в одном будут заемщики, в другом – банкиры. А немногие оставшиеся граждане будут их охранять... Нельзя же все доводить до абсурда и сажать в тюрьму, например, работодателя, который выдал заемщику справку о его реальных доходах, как это предлагается в современной редакции Закона.

Теперь об ипотеке. Число просрочек по данному виду кредитов минимально, так как заемщику, даже если он оказался в затруднительном положении, гораздо выгоднее обратиться к ипотечному риелтору, чтобы он продал квартиру (разумеется, с согласия банка, и такие сделки уже не редкость) и рассчитался по его долгам с кредитором.

Приведу пример. Два года назад гражданин приобрел квартиру за $200 000, взяв ипотеку на $160 000. Сегодня он хочет продать недвижимость за $500 000. Именно из-за бурного роста цен на недвижимость для ипотечных заемщиков, взявших кредиты до 2008 года, сегодня до сих пор гораздо выгоднее реализовать ипотечную квартиру, чем просто отказаться от кредита и ждать решения суда о выселении.

Оксана Щеславская, юрист риелторской компании:
– Реализация заложенной квартиры должника может позволить банку обеспечить исполнение кредитных обязательств. Однако существующая процедура такой реализации достаточно трудоемка и занимает долгое время. Предполагаемое изменение УК РФ не улучшит ситуацию, а лишь усложнит ее. Вообще для развития ипотеки в России необходимы комплексные меры, а не только законодательные.

Вадим Мартыненко, руководитель департамента вторичного рынка недвижимости:
– Что может помешать выплачивать кредит? Прежде всего сложное финансовое положение. И попадают в него граждане часто не по своей воле – обстоятельства могут так сложиться. И никакой выгоды уклоняться от выплат по кредиту у добропорядочного заемщика нет. А если он мошенническим путем получил кредит и скрылся, то это уже больше проблемы самого банка, который должен тщательно проверять заемщика. Ну а уголовная ответственность за мошенничество давно предусмотрена.

Ольга Корнеева, эксперт риелторской компании:
– Поправки в УК, дающие право судам отправлять неплательщиков в места заключения, выглядят по меньшей мере несвоевременными. Подобные санкции вряд ли помогут банкам вернуть их кредиты, зато усилят социальную напряженность. Даже при стабильной работе и стабильном доходе сложно предсказать ситуации, подобные той, которая сложилась сейчас в связи с финансовым кризисом. Принятие таких поправок может и вовсе похоронить российскую ипотеку.

Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
– Ничего удивительного в том, что просрочки по ипотеке стали расти, нет. Во-первых, при фактическом прекращении выдачи новых кредитов просрочки по уже выданным начинают с неизбежностью занимать все большую долю в кредитном портфеле. Это азбука кредитования. Во-вторых, кризис лишает работы и бизнеса значительное число заемщиков. Но совершенно очевидно, что ни в том, ни в другом случае люди не виноваты. И сажать их в тюрьму по меньшей мере непорядочно. Да, в общем, никто и не собирается.

Ни один судья не рискнет вынести приговор человеку, который взял кредит на покупку квартиры, а потом столкнулся с трудностями. Уголовное преследование открывают в адрес тех, кто взял десять кредитов в разных банках и не собирается по ним платить. Мошенничество надо преследовать.

Так что, если СМИ не раздуют проблему до небес, ипотеке (а она обязательно вернется) это не повредит. А вот поправки, которые в случае их принятия позволят банкам обращать взыскание на жилье, даже если сумма долга составляет всего пять процентов от рыночной стоимости объекта, – это перегиб. Речь-то идет не о телике или видике, а о жилье. Причем в большинстве случаев – единственном. И упрощать решение суда (а тем более упразднять его вовсе) – опасная тенденция.