Как уменьшить риски при аренде или покупке квартиры? Об этом в беседе с корреспондентом «КР» размышляет вице-президент Российской гильдии риэлторов, руководитель компании САВВА Константин Апрелев.

Приобрести, ничего не потеряв

– Справедливости ради стоит сказать, что мошенничества при купле-продаже жилья сейчас не так много, как о том любят писать СМИ. Гораздо чаще неприятности и сюрпризы возникают при найме квартир. И хотя в этом случае потери не столь сокрушительны, все равно обидно бывает лишиться нескольких десятков тысяч своих кровных рублей.

К сожалению, квартиросъемщики не всегда задумываются о том, имеет ли право человек сдавать квартиру (возможно, он сам же ее и снимает). Обязательно попросите у того, кто собирается вас осчастливить, его паспорт, проверьте другие документы, подтверждающие полномочия. Сверьте данные хозяина с документами, которые он вам представляет, – все ли совпадает. Именно с этого нужно начинать, заключая договор найма.

Если что-то смущает, предложите хозяину зарегистрировать договор найма. Это самый распространенный способ защиты.

– Ну а если владелец согласится на регистрацию, но скажет, что налоги будут за ваш счет?

– Думаю, что уплата 13 процентов подоходного налога не разорит арендатора, зато позволит существенно снизить риски и установить долгосрочные и прозрачные отношения. Во многих случаях ситуация того стоит.

– Чтобы уменьшить риски, большинство граждан старается снимать жилье через компанию. Однако после отмены лицензирования на рынке появилось немало фирм, которые, причисляя себя к профессионалам, умеют лишь создавать видимость...

– Обращаясь в риэлторскую компанию необходимо, прежде всего, поинтересоваться стажем работы и репутацией непосредственного исполнителя – агента. Кроме того, следует тщательно проштудировать предлагаемые коммерческие условия, содержание договора. Затем узнать, есть ли у компании опыт работы, каково ее реноме в риэлторской среде. Поинтересоваться, способна ли фирма предоставить вам необходимый набор услуг.

Наконец, имеет значение бренд компании и система декларируемых гарантий.

На чем обрывается мечта?

– Вы считаете, что мошеннических действий при покупке и продаже жилья стало меньше, однако, если верить сводкам МВД, их предостаточно. Во всяком случае, в 2007-м мошенничеств выявлено почти на девять процентов больше, чем в 2006-м. К примеру, ловкие личности, орудующие на рынке недвижимости, по-прежнему очень «любят» стариков и тех, кто сильно увлекается спиртным...

– Именно поэтому и требуется тщательная проверка квартиры, которую не осуществить без квалифицированных и опытных специалистов со стажем работы. Например, в нашей компании все агенты имеют высшее образование и опыт работы от десяти лет, при этом сама компания работает на рынке более 17 лет. Ни одна совершенная при нашем участии сделка купли-продажи не была расторгнута.

– Но и специалисты не всегда могут помочь, поскольку у аферистов с квалификацией тоже все в порядке. Одни из них – великие психологи, другие – подделывают документы столь тщательно, что комар носа не подточит.

– Необходимо обращать внимание не только на документы, но и на поведение хозяина квартиры. Если он живет в квартире относительно недавно, обязательно поинтересуйтесь, почему он ее продает? Если же уверяет, что обитает в ней много лет, то различные житейские вопросы помогут разобраться в том, насколько он правдив. Спросите, к примеру, о том, кто ваши соседи? Или когда делали капитальный ремонт дома? Где расположен ДЕЗ? Какой магазин в районе самый лучший?

Ответы на эти и подобные им вопросы вроде бы простые, но они помогут понять, настоящий хозяин перед вами или нет.

Даже если квартира понравилась, и продавец не показался подозрительным, окончательную проверку документов все же поручите профессионалам. Так надежнее.

Златая цепь на доме том...

– Но ведь квартиру можно застраховать. Это будет служить гарантией?

– В общем и целом, – да. Однако нужно смотреть, насколько исчерпывающим является договор страхования, чтобы потом можно было получить деньги сполна. К сожалению, страховые компании почти всегда, используя в договорах специфическую терминологию, стараются оградить себя от разного рода выплат, поэтому и договоры составляют запутанные, не позволяют вносить изменения в их текст.

Еще раз хочу обратить внимание тех, кто хочет застраховать квартиру от ее возможной потери: нужно чрезвычайно внимательно читать договор и просить пояснений в отношении всех неясных вам понятий и нюансов. Если все же что-то произошло, но не нашло своего отражения в договоре страхования, то и суды вряд ли помогут.

– Тогда, вероятно, квартиру безопаснее покупать на первичном рынке? Жилье новое всегда юридически чистое.

– Все так, но только в том случае, если вы приобретаете квартиру в построенном доме, которая оформлена в собственность. Если же покупка совершается на стадии строительства, то в этой ситуации риски плохо предсказуемы и даже превосходят риски по сделкам на вторичном рынке.

– Могут не достроить дом?

– Дом-то могут и достроить, но вашей квартиры в нем не окажется...

– Почему? Сейчас же все отслеживается, все регистрируется.

– Регистрируется только то, что подпадает под известный 214-й федеральный закон. К тому же, многие инвесторы и застройщики, переуступая покупателю права на квартиру (и не регистрируя такую сделку в соответствии с этим законом), перекладывают практически все риски на приобретателя. А продажа новостроек происходит чаще всего именно так. При этом, чем длиннее цепочка переуступок прав между различными компаниями, тем сложнее собрать документы для регистрации таких прав при окончании строительства дома.

Особенно трудно бывает это сделать, когда какая-то из компаний в цепочке вдруг исчезнет, не выполнив обязательств по отношению к застройщику, но уже успев переуступить свои права вам – покупателю. В этом случае найдется немало оснований, по которым вы не сможете доказать застройщику того, что квартира принадлежит именно вам, и вы выполнили все свои финансовые обязательства. Необходимо поэтому очень внимательно изучать всю цепочку посредников, через которых квартира прошла. И чем больше эта цепочка, тем труднее разобраться в сути. Здесь правило такое: чем больше звеньев, тем больше рисков.

Поэтому покупать квартиру в новостройке у частных инвесторов без поддержки специалистов-риэлторов весьма нежелательно.

Не терпит суеты

– Константин Николаевич, значит, людей надо просвещать, доносить до них информацию о рисках. Вот и в библиотечке «Квартирного ряда» недавно вышла очередная брошюра под названием «Тайны вашей квартиры». Не удалось полистать?

– Видел эту книжку и, думаю, она поможет многим из тех, кто затевает операции с недвижимостью. Но, к сожалению, не только законопослушным. В брошюре можно найти немало историй, которые довольно подробно посвящают в суть мошеннических схем. Стоит ли помогать начинающим ловкачам?

К слову сказать, одна из основных задач Российской гильдии риэлторов – это защита прав собственников недвижимости и повышение уровня правовой культуры наших сограждан, и этому посвящается огромное количество публикаций.

– Но одни призывы (без наглядных примеров) не всегда доходят до сознания. А ситуации, которые случаются на рынке и которые описаны в данной книжке, думаю, заставят тех, кто покупает или арендует квартиру, более тщательно подходить к проблеме.

– Очень бы хотелось в это верить.

– И в заключение еще вопрос. Нередко хозяева или их частные посредники предлагают квартиры чуть ниже рыночной цены. При этом ссылаются на какие-то временные трудности, на то, что надо срочно уезжать... Как вести себя в таких случаях, тем более что предложения бывают весьма заманчивые?

– На что граждане, как правило, и клюют. Однако при покупке квартиры никогда не нужно спешить. А суетливое поведение хозяина квартиры или его представителя обязательно должно настораживать. Все слова о том, что «квартира уйдет, думайте быстрее, завтра может быть поздно», –не что иное, как попытка оказать давление на покупателя. Цель – вынудить его принять поспешное, необдуманное решение.

О нашем собеседнике

Константин Николаевич Апрелев родился в 1964 году в г. Павлодаре Казахской ССР. Окончил Московский энергетический институт по специальности инженер-теплоэнергетик и аспирантуру. С 1991 года профессионально занимается менеджментом в сфере риэлторской деятельности. Неоднократно проходил обучение и стажировки в США, Чехии, Венгрии. Впервые в России организовал курсы специального юридического образования по недвижимости при Московской государственной юридической академии. Участвовал в разработке первого положения о лицензировании риэлторской деятельности в Москве и других городах России, законов об ипотеке, о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В свободное время увлекается горными лыжами, аквариумистикой, рыбалкой, читает фантастическую литературу.