Всё про недвижимость.

Каталог статей

Цена квадратного метра на рынке недвижимости снова растет, следовательно, все меньшее количество покупателей имеют "живые" деньги на приобретение квартиры. Большая часть покупателей на вторичном рынке "меняют" старую квартиру на новую, с помощью ипотечного кредита. Сделки, в которых один и тот же человек выступает одновременно и в роли продавца, и в роли покупателя, называются альтернативными, и, по мнению риэлтеров они одни из самых сложных.

Как совершается такая сделка, объяснили начальник Учебного Центра агентства недвижимости "Триумфальная арка" Роман Вихлянцев и директор департамента маркетинга агентства недвижимости нового типа "Открытая компания" Сергей Крячков.

Теоретически альтернативная сделка с привлечением ипотечного кредита происходит следующим образом:

— для начала собственная (старая) квартира оценивается, так как, прежде всего на нее необходимо найти покупателя;

— затем, как только покупатель найдется и внесет аванс, риэлторы начинают сбор документов, необходимых для продажи квартиры, и проверку ее юридической чистоты;

— с этого момента необходимо рассчитать размер ипотечного кредита и получить от банка одобрение клиента как ипотечного заемщика, а также согласия выдать кредит;

— в тот момент, когда согласие банка получено, риэлтеры приступают к поиску для клиента нового жилья;

— как только будущий владелец новую квартиру одобрит, назначается день Икс, в который необходимо провести минимум две сделки: продажу старой квартиры и покупку новой. В тот же день в банке происходит закладка денег в банковские ячейки – на глазах у всех участников сделки.

Затем начинается процесс регистрации сделок. Продавцы забирают свои деньги, а покупатели переезжают в новые квартиры.

3% от совокупной суммы двух сделок составляет стоимость услуг риэлторского агентства при альтернативах. Сопровождение ипотечной сделки, как правило, входит в эту цифру.

Однако на практике не все так гладко. Часто люди стремятся вложить деньги в недвижимость как можно скорее, опасаясь, что деньги обесценятся. И не каждый покупатель согласится ждать, пока вы решите свои дела с банком.

Бывает очень сложно убедить хозяина квартиры, которую "альтернативщик" собирается купить с помощью ипотеки, подписать документ о внесении аванса с гарантией его возвращения в том случае, если банк не выдаст кредит. Продавец совершенно в этом не заинтересован, так как он-то продаст собственность в любом случае.

К тому же сегодня квартира, которую приобретают с помощью ипотеки, за время переговоров и сборов документов может подорожать на 10% и выше.

Проблемы с банком тоже не новость. При прохождении процедуры андеррайтинга (оценки платежеспособности) необходимо знать, что банк, оценивает доходы заемщиков.

Следует знать, что не всякая квартира, может быть куплена по ипотеке, - то есть, принята банком в качестве залога. Проблемы могут возникнуть, если квартира находится в доме, построенном до 1970 года; расположена на первом или последнем этажах; данное жилье продавалось несколько раз в течение короткого времени. Не примут в залог и квартиру в пятиэтажке, в доме, который фигурирует в списках на снос, квартиру с деревянными и смешанными перекрытиями.

К тому же одобрение заемщика банком действует ограниченное время. Поэтому, не следует медлить с подбором вариантов и окончательным решением.

Да и получить деньги продавцам квартир от банков непросто. Некоторые банки требуют, чтобы продавец и покупатель приходили за деньгами, имея на руках заверенные нотариусом договоры купли-продажи. Другие предлагают в качестве дополнительной услуги оформление договора купли-продажи и его регистрацию у нотариуса непосредственно на месте, в банке. Также возможно перечисление "ипотечных" денег на счет продавца по безналичному расчету, но наши граждане предпочитают брать "налом".

Таким образом, альтернативные сделки, несмотря на то, что считаются пережитком прошлого, никуда с рынка не исчезнут. Для россиянина "сложный обмен" (по сути так оно и есть) остается одним из основных путей к решению жилищного вопроса, и банки, наверняка, будут и дальше совершенствовать кредиты для "альтенативщиков" - участников самой ходовой сделки на рынке недвижимости.