Всё про недвижимость.

Каталог статей

На стройплощадки Екатеринбурга пришли «морозы». Рабочие уехали, технику вывезли, материалы заносит снегом. Застройщики оказались отрезанными от всех источников финансирования: банки отказываются кредитовать проекты, частные инвесторы тоже от этого бизнеса отвернулись. Все чаще поднимается тема обманутых дольщиков. В сложившейся ситуации люди, рискнувшие вложить средства в строительство жилья, оказались в весьма невыгодном положении: они не знают, сколько им придется ждать своих квартир. О том, что творится на первичном рынке недвижимости сегодня, поговорим с президентом РС «Центр недвижимости МАН» Николаем Савиным.

Вчерашние оптимисты

Кризисные явления, по мнению Николая Савина, начались еще в январе 2008-го, но тогда они носили мягкий, полузаметный характер. Участники рынка делали вид, что ничего, в общем-то, не происходит: сделки идут, спрос есть, все в порядке. В прогнозах и планах царили оптимистические настроения. Поэтому многие оказались не готовы к резкому изменению ситуации, когда вся система финансирования просто рухнула, а вчерашние оптимисты нос к носу столкнулись с действительностью. «Пока картина реальная выглядит не очень радужно. Спроса на начальной стадии строительства нет никакого. Кредитования застройщиков нет вообще! Если оно где-то и декларируется, то эти программы все равно не работают. По крайней мере, я не знаю людей, которым бы дали кредит под строительство нового проекта. Я даже не слышал о них. И это продолжается с октября-ноября 2008 года. Нет и ипотечного кредитования на первичном рынке. Некоторые банки заявляют, что при определенных условиях они могли бы кредитовать новостройки, но опять-таки я не видел ни одного дольщика, который пришел и сказал: вот есть новостройка, мне дали кредит и вот они, эти деньги. Есть только какие-то разговоры, слухи и все», — рассказывает Николай Савин.

Сейчас первичный рынок замедлился в разы, это хорошо видно по сделкам. Если раньше в одном доме на начальной стадии строительства продавалось 5–10 квартир, теперь не продается ни одной.

По словам эксперта, ситуация, как на войне, меняется каждый день. И даже те, кто до последнего не верил в кризис, понимают: эта история будет длинной. Некоторые продолжают надеяться на помощь государства, о которой так много говорят в последнее время. Но это не самое верное решение. «Государственной поддержки, кроме как по телевизору, я не вижу, — говорит Савин. — Да, руководители страны говорят: мы будем спасать наши рынки, металлургию спасать, недвижимость спасать, помогать достраивать объекты. Но это все нереально! Россия слишком большая». Свою точку зрения он отстаивает с калькулятором в руках. Смотрите сами: в одном только Екатеринбурге 200 застройщиков, которые собирались возвести 1 млн квадратных метров. Допустим, что себестоимость строительства 35 тысяч рублей за 1 кв.м. Получается, что одному только Екатеринбургу в год нужно 35 млрд рублей, для того чтобы поддержать строителей и выполнение плана по застройке. А таких городов-миллионников в стране более десятка. «Там уже вообще какие-то астрономические суммы получаются», — считает Николай Савин. А ведь при этих вычислениях он не учитывает Москву, в которой строек, наверное, столько же, сколько во всех миллионниках!

Конечно, правительство говорит о том, что намерено выкупать у застройщиков готовые квартиры. К примеру, для военных приобретут полторы тысячи объектов. Но это не те объемы, которые могут значительно облегчить состояние отрасли. Да и цена заявлена низкая: всего 34 тысячи рублей. «Это ниже себестоимости строительства. Можно, конечно, вспомнить о том, что сейчас все подешевело: цемент, кирпич. Так это случилось только сейчас. И дом, который будет построен из дешевого кирпича, появится через три года. А вот те дома, которые уже стоят, сделаны из другого кирпича, который купили по высокой цене. И там себестоимость строительства может быть 35– 42 тысячи за квадратный метр, в зависимости от обременений, которые были на площадке. Это решение — продавать за 34 тысячи — для многих себе в убыток. Но застройщики на это идут, потому что есть серьезные проблемы, связанные с кризисом: зарплаты, люди, кредиты, налоги и прочее. Застройщику надо как-то существовать, а для этого нужны живые деньги. Их можно получить, продав активы или имущество ниже себестоимости, например», — объясняет Николай Савин.

Получается, что у строительных компаний просто нет другого выхода, кроме «замораживания» строек. Для них это единственное верное решение: если у компании нет всех денег, руководство не видит, каким образом можно будет продолжить строительство, и непонятно, на какие средства придется достраивать объект, а рассчитывать на продажи невозможно, проект откладывается на неопределенный срок или останавливается.

Откуда берутся обманутые дольщики?

«Замороженные» стройки — головная боль не только для застройщика, но и для покупателей его продукции. Частные инвесторы, которые рассчитывали построить себе квартиру подешевле, начинают беспокоиться: в кризисный период легко превратиться из удачливого новосела в обманутого дольщика. Николай Савин уверен, что эти переживания напрасны. Есть масса механизмов, защищающих частных инвесторов. Взять хотя бы закон о долевом участии. По нему работают многие застройщики. Согласно этому документу, у строительной компании должна быть правильным образом оформлена земля, пройден этап проектной документации и экспертиза по проекту, получено разрешение на строительство. Это уже определенные гарантии для дольщиков.

Люди, по словам эксперта, сейчас стали гораздо грамотнее. Они не бросаются в авантюры, увидев низкую стоимость, а тщательно подходят к выбору компании, у которой будут покупать жилье. Если заявленная стоимость в предложении застройщика ниже рыночной, человек все чаще задается вопросом: почему так дешево? Сразу возникают сомнения, построят ли вообще этот дом. По оценкам Николая Савина, 90% потенциальных дольщиков отказываются вкладывать в строительство средства, если им предлагают очень низкую цену. Кроме того, они внимательно читают договоры, следят за изменениями законодательства, а также всегда советуются с собственными юристами. Иными словами, за последние 5–10 лет грамотность потребителей сильно выросла. «Я бы сказал, что застройщик на сегодняшний день находится в более невыгодном положении, чем дольщик. Хотя бы потому, что по закону о долевом участии, если дольщик вдруг передумал, он имеет право попросить деньги обратно, ему должны вернуть их в 10‑тидневный срок, еще проценты заплатить за пользование его денежными средствами. А ведь к этому моменту внесенные дольщиком средства уже вложены в строительство, у застройщика уже есть договоренности с поставщиками стройматериалов, с подрядчиком. Вот представьте себе: вы заказали в ателье костюм. Его раскроили, начали шить, а вы приходите вдруг и говорите: я передумал, верните мне деньги. Вам их, конечно, отдадут, а сами останутся с разрезанным куском ткани. Так вот, возвращаясь к нашей теме, на стройке все то же самое. Деньги же не в банке лежат. Застройщик ими только что за кирпич расплатился, а тут дольщик просит их вернуть, и если этого не происходит, прописаны всевозможные санкции, проценты, вплоть до того, что дольщик, который фактически является кредитором вашего строительства, имеет право наложить обременения, аресты, запреты через судебные решения. Поэтому застройщику выгодно договориться с дольщиком миром: выплатить ему деньги или подарить паркинг, чтобы тот не нервничал и подождал», — отмечает Николай Савин.

Откуда же тогда берутся обманутые дольщики? «Из прошлого», — грустно улыбается Савин. Они остались еще с тех времен, когда таких жестких санкций не было. Но и новые жертвы добавляются: это как раз те 10%, которые купились на дешевизну или непроверенные документы, не обратили внимания, что застройщик, предлагающий проект, ничего раньше не строил. Риски при долевом участии в строительстве, безусловно, сохранились, поэтому находятся и пострадавшие. «Это можно сравнить с ситуацией на дорогах. Пока по улицам ездят автомобили, будут дорожные происшествия и потерпевшие. Здесь тоже самое: есть процент людей, которые сильно рискуют, заходят на стадии котлована, платят деньги, лишь бы купить подешевле. А потом вдруг какие-то накладки случаются. Но обманутых дольщиков в Екатеринбурге не так много», — рассуждает эксперт.

Это не бизнес. Это — благотворительность

Областные власти к решению проблемы обманутых дольщиков подошли серьезно. Они предлагают законопроект, который должен регламентировать процесс конкурсной продажи земельных участков под жилищное строительство с обязательным дополнительным обременением. Этим обременением станет условие, согласно которому после завершения строительства часть квартир в доме будет передаваться пострадавшим дольщикам. Количество квадратных метров, которые застройщик должен выделить обманутым гражданам, будет зависеть от качества участка. К примеру, если компании досталась земля в центре Екатеринбурга, то процент должен быть выше. Сейчас ведется работа над этим законопроектом. Такого документа еще нет ни в одном из регионов нашей страны, это местное нововведение.

По мнению Николая Савина, предлагаемое решение несправедливо. Согласно Земельному кодексу с 2005 года все землеотводы под жилищное строительство продаются через аукцион и конкурс, то есть за деньги. Кто больше даст, тому и земля достанется. Получается, что ты и так заплатил немалую сумму, за свой счет проводишь все коммуникации, заказываешь проектные работы, занимаешься отселением и т.д. — трат много, да еще и решение проблемы обманутых дольщиков ложится на твои плечи. А если компания надежная, сама никого не обманывает, почему же она должна отвечать за чужие ошибки?

Если бы земля доставалась застройщику бесплатно, тогда подобные условия были бы приемлемыми. Идеальный вариант — это взаимовыгодное сотрудничество городских властей и частного бизнеса. Скажем, город готовит площадку: подключает ее к инженерным коммуникациям, расселяет ветхое жилье, а застройщик приходит со своим проектом и строит. Вот тогда в построенном доме компания могла бы 10% квартир отдавать на нужды муниципалитета, а власти уже решали бы, что с ними делать: предоставить очередникам, обманутым дольщикам, переселить людей из аварийного фонда… Предлагаемые сейчас условия ставят застройщиков в очень незавидное положение. «Это уже не бизнес, а благотворительность. Предприниматели не могут напрямую решать эти вопросы, это не в их силах и не в их компетенции», — уверен Николай Савин.

Еще один больной вопрос для застройщиков — расселение ветхого жилья. Люди, дома которых оказываются на стройплощадке, по-разному относятся к этому. Кто-то соглашается пойти на компромисс, а кто-то пытается выжать из компании как можно больше денег, выставляя неприемлемые условия и шантажируя предпринимателей. Эту позицию можно понять: застройщиков воспринимают как большие денежные мешки, так почему бы не заставить их раскошелиться и не расширить за счет этого свои жилые площади. Поэтому и просят астрономические суммы. А бизнесмены понимают, что в одном случае они могут удовлетворить требования собственника, а в другом — просто не в состоянии, потому что тогда пропадает смысл строительства данного объекта: золотой выходит дом. Решить разногласия цивилизованным путем, через суд, строительная компания не может, ведь она лишь арендует землю, следовательно, выступать истцом не имеет права. И выхода из этой ситуации пока никто не придумал. Остается надеяться, что государство займется этим вопросом и найдет схему, которая учитывала бы интересы всех сторон.

Каков прогноз?

Сколько продлится «военное положение» на первичном рынке, пока сказать трудно. «Я бы хотел надеяться, что ситуация не будет затяжной. Как минимум она продлится до лета-осени этого года, потом начнет стабилизироваться и меняться в лучшую сторону. Я, по крайней мере, на это очень рассчитываю. Мой личный план «заморозки» по проектам — краткосрочный, до года. Потом будет легче. По разным причинам. Хотя бы и потому, что это мировая проблема, а не наша местная, и многие страны ищут выход. Все понимают, что это не может продолжаться бесконечно», — предполагает Николай Савин.

Понятно, что ситуация может измениться, когда серьезно вырастут цены на нефть, потому что рынок нефти и рынок недвижимости, как говорят экономисты, колеблются в одной фазе. Проще говоря, нефть и газ — основные источники доходов в нашей стране. Именно от продажи этих ресурсов в нашу страну тянется долларовый поток. Сейчас это ручеек, хотя еще недавно он был бурной и широкой рекой. Чем меньше денег в стране, тем ниже уровень доходов населения, а следовательно, падает и покупательская способность.

По мнению эксперта, мы слишком зависим от нефти и не стремимся переломить ситуацию. А стоило бы развивать промышленность, тогда последствия колебаний цен на нефть не так сильно отражались бы на нашей жизни. Пока же вся наша экономика как игра в домино. Одна фишка упала, за ней рухнули все остальные. Цепная реакция…

Мария Медведева