Всё про недвижимость.

Каталог статей

Денежная поддержка

На выкуп готового жилья для военнослужащих в целом по стране выделено порядка 32,6 млрд руб. Свердловской области достанется из этой суммы около 170 млн руб. Еще порядка полутора миллиардов зарезервировано в Фонде содействия реформированию ЖКХ. Эти средства пойдут на достройку многоквартирных домов высокой степени готовности для переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Преимущество в покупке будет отдано многоквартирным домам, строящимся с привлечением денежных средств дольщиков.

Выделяемых по этим программам денег с учетом региональных и муниципальных средств хватит на покупку примерно 100 тыс. кв.м жилья. Это составляет менее одного процента от годового объема сдачи жилья в области. К тому же, как мы уже писали ранее, далеко не все застройщики согласны продавать квартиры по предложенной цене. В особенности это касается жилья для военнослужащих. Владимир Герасименко посчитал, что с учетом себестоимости строительства жилья и 20% прибыли застройщика справедливая стоимость готового жилья в Екатеринбурге для указанных целей должна находиться на уровне 40–42 тыс. руб. за 1 кв.м. Следовательно, объем федеральной помощи «в квартирах» будет меньше, чем даже запланировано в Фонде.

В этих условиях, считают эксперты, государство должно само начать активно строить социальное жилье, передаваемое нуждающимся на условиях найма либо социальной аренды: через год граждане потеряют право приватизировать квартиры, и это позволит регулярно наращивать муниципальный фонд.

Решение вопроса

О необходимости заниматься возведением так называемых доходных домов говорят следующие цифры: по данным министерства ЖКХ, в области 300 тыс. кв.м ветхого и аварийного жилья. Цифра, надо сказать, сомнительная: в 2005 году официально признавалось ветхим 3,3 млн кв.м, и вряд ли с тех пор мы так сильно продвинулись в ликвидации трущоб. В год на эти цели тратилось из федерального, регионального и местных бюджетов по 300–500 млн руб., что эквивалентно примерно 300–500 квартирам. Для строительного рынка это мизер: в одном Екатеринбурге количество нереализованных квартир в недостроенных домах превышает полтора десятка тысяч.

В канун экономического кризиса в России лишь около 8% граждан получали жилье бесплатно по договору социального найма, а остальные приобретали его в собственность. Эксперты говорят, что так быть не должно: в Европе социального жилья строится от 20 до 50%. Нам надо также стремиться к этой цифре, поскольку в улучшении жилищных условий нуждается свыше 60% россиян. Около пяти процентов из них покупали жилье на рынке, около девяти процентов получали ипотечные кредиты в банке. Восемь процентов малоимущих стоят в очереди на получение социального жилья — и стоять будут очень долго, потому что в год на 3,5 млн очередников выделяется примерно по двести тысяч квадратных метров. Но в еще худшем положении оказались 35 млн россиян (22%), которые не настолько бедны, чтобы попасть в очередь, и не настолько богаты, чтобы ежемесячно выплачивать по 40 тыс. руб. по ипотечному кредиту. Им федеральная целевая программа «Жилище» и национальный проект «Доступное и комфортное жилье» не предлагают ничего. В долгосрочной стратегии для этой категории граждан предусмотрено строительство социального арендного жилья, арендная плата в котором будет значительно ниже рыночной.

Решать эту задачу начали достаточно давно: еще в 2007 году был разработан законопроект о создании Государственной жилищной корпорации. В ее задачи входило строительство и эксплуатация социального жилья, а также регистрация некоммерческих жилищных ассоциаций — социальных домовладельцев. Предполагалось, что через корпорацию государство будет рефинансировать кредиты муниципалитетов, полученные ими на подготовку земельных участков под залог земли; выдавать застройщикам гранты — не менее 50% от стоимости социального жилья; субсидировать разницу между фактическими затратами на эксплуатацию жилья и социальной арендной ставкой — в том числе в виде жилищных пособий.

Помимо арендного социального жилья планировалось развивать систему так называемых доходных домов, в которых арендная ставка должна быть рыночной. Здесь разработчики законопроекта предлагали предоставлять застройщикам рассрочку по оплате стоимости земли, сложившейся в ходе аукциона; отменить при предоставлении застройщиком жилья в наем НДС, налог на прибыль, введя для юридических лиц единый налог (ЕНВД).

Государство, таким образом, построив дороги, социальные объекты, подведя сети, создав энергомощности и предоставив налоговые льготы застройщикам, получило бы, полагают разработчики стратегии, право требовать от бизнеса социальное жилье. Тогда к 2025 году жилья стало бы строиться около 1 кв.м на человека (мечта нынешнего правительства), что позволило бы сократить ветхое жилье на треть.

Мнение бизнеса

Застройщики готовы участвовать в предложенной государством схеме. Финансовый директор «АСТОН-групп» Илья Павлов говорит, что строительство социального жилья, возможно, стало бы выходом для бизнеса в нынешних условиях. Вопрос в том, по какой цене будут предлагать строить и выкупать квартиры: «Думаю, цена будет мало отличаться от нынешней в 33,5 тыс. руб. за кв.м. Для жилья, построенного в 2008 году, это нереальная цена. Если же приступить к проекту сейчас, то, думаю, с рентабельностью 10% можно построить за эти деньги панельный десятиэтажный дом. Другой вопрос, когда будут перечислены деньги: на этапе строительства или по его окончании. Скорее всего, деньги поступят в конце, а это уже неинтересно, поскольку придется идти за кредитом в ВТБ или Сбербанк. Полагаю, социальное жилье может заинтересовать крупные компании, которые имеют собственные средства. Но поскольку государство стало активно вмешиваться в ценовую политику, то не исключено, что строительство доходных домов будет единственным выходом для застройщиков».

Заместитель директора Союза строителей Свердловской области Анатолий Васильев полагает, что строительные компании согласились бы строить доходные дома на тех условиях, что предлагает государство. Они уже работали по постановлению областного правительства № 150, когда часть жилья продавали по сметной стоимости (26–28 тыс. руб. за 1 кв.м), а часть — по рыночной. Сейчас этот проект приостановился, поскольку в областном бюджете на это нет средств. У федерального правительства деньги есть, но эксперта смущает, как они доходят до регионов: если уж президент страны говорит, что они не попали в реальный сектор экономики…

Вероятность того, что деньги, выделенные госкорпорации на обустройство тех же земельных участков, «потеряются», существует, и она весьма высока. Успех задумки зависит от механизма финансирования, который предложит правительство. В связи с этим Анатолий Васильев предлагает подумать над другими возможностями решения жилищной проблемы. В Белгородской области, по его данным, гражданам выделяют бесплатно земельные участки для индивидуального строительства. Запланировано таким образом построить 40 тыс. домов. Около 11 тыс. участков уже выделено, и там идет работа.

Белгородцы действуют строго в соответствии со стратегией жилищного строительства, разрабатываемой в недрах правительства. Многие уже забыли, что в Госдуме прошел первое чтение закон о малоэтажной жилищной застройке, направленный на поддержку граждан, которые строят жилье для своих нужд. Нуждающиеся смогут создать товарищество индивидуальных застройщиков (некоммерческое объединение) и купить земельный участок на аукционе, в котором запретят участвовать строительным компаниям. Малоимущие, стоящие в очереди на получение жилья, могут получить землю и вовсе бесплатно. Государство, как известно, субсидирует процентные ставки по кредитам, идущим на строительство малоэтажного жилья, и берет на себя половину платы за подключение к сетям.

Сухой остаток

Опыт белгородцев важен еще и потому, что законопроект, стимулирующий строительство социального жилья, странным образом «пропал» в недрах Государственной Думы. Между тем государство приняло несколько других важных решений.

Как известно, для получения денег на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда чиновники должны были выполнить 12 очень важных условий: привлечь частный бизнес в управление коммунальным комплексом, увеличить количество многоквартирных домов, управляемых ТСЖ, до 20%, провести кадастровый учет земельных участков под многоквартирными домами за счет средств регионального и муниципального бюджетов и т.д. Теперь для получения денег из Фонда эти условия не действуют, и судьба жителей аварийных домов, полагает Владимир Герасименко, в меньшей степени будет зависеть от того, выполнят ли те или иные чиновники все предписанные законом требования.

Принят также федеральный закон, позволяющий существенно снизить минимальный объем долевого участия регионов в финансировании капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилья. Раньше доля Свердловской области равнялась 43% — теперь, считает эксперт, составит менее 20%, что позволит направить высвобождаемые средства на решение других социальных проблем.

Правительство РФ и Банк России в настоящее время прорабатывают возможность создания специальной организации с государственным участием, которая будет выкупать жилье, находящееся в залоге у банков, в случае несостоятельности получателей ипотечных кредитов. Предполагается, что заемщики продолжат проживать в квартирах или домах, перешедших государству, но уже на правах аренды.

Эксперты считают, что решение забрать в государственную или муниципальную собственность дефолтное жилье и назначить приемлемую аренду на довольно длительный срок весьма разумно. В дальнейшем не исключается повторная продажа данной недвижимости в собственность прежнего владельца. Для этого, полагает Владимир Герасименко, необходимо прописать все условия, при которых человек, снова начав платить, вернет себе право на участие в ипотеке. Злоупотреблений со стороны банков можно избежать, предусмотрев автоматический перенос отношений заемщика с банком на взаимоотношения с государством.

Безусловно, все последние решения государства потребуют вложения весьма серьезных средств. Наверное, помогать гражданам, ставшим неплатежеспособными, надо, но речь ведь идет, как уже отмечалось выше, о 8–9% населения. После того, как деньги будут потрачены на поддержку довольно состоятельных граждан, останутся ли они на запуск программ для подавляющего большинства населения страны? Другими словами, будет ли после этого строиться социального жилья больше, чем сегодня? Ответ понятен. Потому что ставка в современной России делается на коммерческое жилье. Но даже в самой рыночной, как ее называют, стране — США — государство вкладывает гигантские средства в строительство социального жилья. Возможно, поэтому еще родоначальница мирового кризиса переживает его легче, чем Россия.

Как говорит Анатолий Васильев, если нашему правительству давно предлагают строить социальное жилье, а оно до сих пор не может принять готовый законопроект, то значит, это кому-то невыгодно.